Immobilien Inland

Besteuerung aus der Veräußerung von Anlagevermögen oder ganzen Unternehmen Veräußert ein Unternehmer, Freiberufler oder Landwirt Anlagevermögen, das er schon länger in seinem Betriebsvermögen hält, werden meist hohe stille Reserven aufgedeckt und der normalen Besteuerung unterworfen. Die stillen Reserven ergeben sich aus der Differenz zwischen dem häufig sehr niedrigen Buchwert und dem erzielten Erlös aus der Veräußerung. Die Versteuerung des Gewinns reduziert die Liquidität aus der Veräußerung je nach Steuersatz beträchtlich.

Steuerbegünstigte Veräußerung von Anlagevermögen und ganzen Unternehmen
Der Gesetzgeber will mit der Regelung der §§ 6b / 6c EStG die sofortige Besteuerung von Veräußerungsgewinnen verhindern, die durch die Aufdeckung stiller Reserven von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens entstanden sind. Dieses wird dadurch ermöglicht, dass der Steuerpflichtige die stillen Reserven unter bestimmten Voraussetzungen auf Reinvestitionsgüter übertragen kann. Die Übertragung der durch die Veräußerung aufgedeckten stillen Reserven kommt nur in Betracht, wenn begünstigte Wirtschaftsgüter veräußert werden. Zu diesen zählen vor allem Grundstücke, Gebäude, Aufwuchs (beispielsweise aufstehendes Holz) oder Anteile an Kapitalgesellschaften. Die Übertragung der stillen Reserven setzt eine Reinvestition, d.h. die Anschaffung oder Herstellung eines begünstigten Wirtschaftsguts voraus. Auf welche Wirtschaftsgüter die stillen Reserven übertragen werden können, bestimmt § 6b EStG abschließend. Dabei braucht es sich nicht um Wirtschaftsgüter zu handeln, die die gleiche Funktion haben. Stille Reserven aus einem Grundstück können so etwa auf ein anderes Grundstück, ein Gebäude oder den Aufwuchs übertragen werden. Stille Reserven aus einem Gebäude können beispielsweise auf Gebäude oder bewegliche Wirtschaftsgüter übertragen werden.

Zeitraum für die Reinvestition
Der Veräußerungsgewinn kann bereits im Jahr seiner Realisierung reinvestiert und Gewinn mindernd auf die Anschaffungskosten eines Reinvestitionsobjekts übertragen werden. Sofern ein Reinvestitionsobjekt aber nicht sofort zur Verfügung steht, besteht auch die Möglichkeit, den Gewinn aus der Veräußerung Gewinn mindernd in eine Rücklage (§ 6b-Rücklage) einzustellen. Hat sich der Steuerpflichtige für die Bildung einer § 6b-Rücklage entschieden, dann muss die Reinvestition zwingend während der folgenden vier Wirtschaftsjahre durchgeführt werden.

Intelligente Reinvestition
Für den Fall, dass die Reinvestition in den eigenen Geschäftsbetrieb nicht sinnvoll erscheint oder der Geschäftsbetrieb (Einzelunternehmen, Personengesellschaft) sogar vollständig aufgegeben wurde, kann die Reinvestition auch in Form einer Beteiligung an einer gewerblichen Personengesellschaft erfolgen, die begünstigte Wirtschaftsgüter im Anlagevermögen hält. Einzelunternehmer oder Personengesellschafter können die Reinvestition auch außerhalb ihres Unternehmens individuell als Mitunternehmer vornehmen. Kapitalgesellschaften können nur auf ihrer Ebene reinvestieren. Besonders geeignet ist hier die Beteiligung an einem gewerblichen Immobilienfonds, der für § 6b-EStG-Reinvestitionen optimiert wurde. Mit seinem Beitritt erwirbt der Anleger ideell entsprechend seiner Beteiligungsquote einen Grundstücks- sowie einen Gebäudeanteil und erfüllt somit die Reinvestitionsvoraussetzungen nach §§ 6b/6c EStG.

Für Unternehmer, Freiberufler, Land- und Forstwirte, die einen Veräußerungsgewinn aus dem Jahr 2006 (das Wirtschaftsjahr entspricht dabei dem Kalenderjahr) bisher noch nicht reinvestiert haben, gilt: Sie müssen die § 6b-Rücklage in der Steuerbilanz 2010 - unter Einbeziehung eines Gewinnzuschlags von sechs Prozent p.a. - für den Zeitraum des Bestehens der Rücklage Gewinn erhöhend auflösen (bis zu 124 Prozent des ursprünglichen Gewinns) und versteuern. Der Grund: Bis zum 31.12.2010 läuft bei ihnen die vierjährige Reinvestitionsfrist aus. Bei Landwirten, deren Wirtschaftsjahr zum 30.06. d. J. endet, läuft die vierjährige Reinvestitionsfrist entsprechend schon zum 30.06.2010 aus. Diese "Zwangsauflösung" und Versteuerung kann bis Ende 2010 vermieden werden. Als Lösung bietet sich hier die Beteiligung an einem gewerblichen § 6b-Immobilienfonds an.

§ 6b-Immobilienfonds setzen etwa nur zu einem Drittel Eigenkapital von Anlegern ein und finanzieren den verbleibenden Finanzbedarf über langfristige und zinsgesicherte Bankdarlehen. Vergleichbare Finanzierungsstrukturen und Konditionen stehen einem Unternehmer, Freiberufler oder Landwirt in der Regel nicht zur Verfügung. Im Endergebnis benötigt ein Anleger eines § 6b-Immobilienfonds deutlich weniger Liquidität, um eine Reinvestition in der erforderlichen Höhe durchzuführen.

Übertragung von Veräußerungsgewinnen oder Rücklagen
Nach dem Beitritt eines Anlegers wird der Veräußerungsgewinn bzw. die § 6b-Rücklage anteilig auf das Grundstück sowie das Gebäude der Fondsgesellschaft übertragen. Die Übertragung erfolgt individuell außerhalb der Gesamthandsbilanz über eine sogenannte negative Ergänzungsbilanz. Dadurch mindern sich die anteiligen Anschaffungskosten für Grundstück und Gebäude und somit auch die laufenden Abschreibungen des Anlegers. Im Ergebnis versteuert der Anleger den größten Teil des § 6b-begünstigten - und bisher noch nicht versteuerten - Veräußerungsgewinns über die gesamte Laufzeit der Beteiligung, den verbliebenen Rest schließlich bei Beendigung der Beteiligung.

Liquidität gewinnen
Je mehr Fremdfinanzierungsmittel ein § 6b-Fonds aufnehmen kann, desto weniger Liquidität muss ein Anleger aus seinem Veräußerungsgewinn für eine Reinvestition bereitstellen. Gleichzeitig sollten die Ausschüttungen aus dem Immobilienfonds aber ausreichen, um die Steuerzahlungen aus dem Ergebnis der Beteiligung einschließlich der laufenden Gewinn erhöhenden Auflösung der übertragenen § 6b-Rücklage leisten zu können. Besonders günstig erweist sich bei der Konstruktion eines gewerblichen § 6b–Immobilienfonds die Kombination aus niedriger Einlage und optimaler Ausschüttung zur Deckung von Steuerzahlungen. Dem Anleger steht so der Liquiditätsüberschuss aus dem begünstigten Veräußerungserlös nach der Zahlung seiner Kommanditeinlage über die gesamte Beteiligungsdauer frei zur Verfügung.

Investition in Vermögenswerte
Selbstverständlich darf die Steueroptimierung nicht die alleinige Grundlage für eine Beteiligung an einem § 6b-Immobilienfonds sein. Daher sind, wie auch in jedem anderen Immobilienfonds, die Nachhaltigkeit der Immobilieneckdaten (u. a. Mietvertrag, Lage) und eine solide Fondskonstruktion die entscheidenden Kriterien, um regelmäßige Ausschüttungen sowie einen möglichen Verkaufserlös zu generieren.